Betaalbaar en kwaliteitsvol wonen wordt steeds moeilijker. Huurders moeten vaak kiezen tussen het verhogen van hun huurbudget, of het verlagen van hun standaarden. Als het gaat over slechte huurwoningen of nalatige huisbazen, kan de term huisjesmelkerij al eens vallen. Maar wanneer kan je echt van huisjesmelkerij spreken, en wat kan je als huurder doen als je huisbaas de problemen in je woning niet wil oplossen?
In september 2023 is Cindy* (27) verhuisd naar een appartement in Mechelen. Al snel merkte ze dat het appartement toch niet zo goed in orde was als het er op het eerste gezicht uitzag. “Op een gegeven moment merkte ik dat er altijd heel veel koude wind door het appartement leek te waaien. Toen ik dat wat nader bekeek, zag ik dat de deur naar het balkon niet volledig sloot. Ook het onderhoud van de gemeenschappelijke ruimtes, waar Cindy en haar buren voor betalen, bleef uit. “In de gang hangen er overal spinnenwebben. Ik schaam me ervoor als ik gasten moet ontvangen. Dat de kelder vuil is vind ik minder erg, want die gebruik ik niet echt, maar nu staat die ook nog eens onder water. Dat maakt de boel al snel een hoop smeriger, met modder en vuil overal. Ik maak me ook zorgen over de gezondheidsrisico’s dat dat met zich meebrengt. Dat kan voor schimmel zorgen, en wie weet wat er allemaal in dat water ronddrijft?”
Ik schaam me als ik gasten moet ontvangen
Ook met de rookmelders waren er problemen. “De rookmelders moesten vervangen worden. Eigenlijk al voor ik hier in trok, zo bleek op de stickers. Die dingen hebben geen vervangbare batterijen, anders had ik dat makkelijk zelf kunnen doen, maar nieuwe rookmelders installeren laat ik liever aan de huisbaas over.”
Toen Cindy de problemen meldde aan de huisbaas, kwam er radiostilte. “Het heeft zo’n vier maanden geduurd voor ik überhaupt iets terug hoorde. Toen ik eindelijk antwoord kreeg, liet ze me weten dat er de dag zelf nog iemand ging langskomen. Ik zat op mijn werk. Je kan toch moeilijk verwachten dat ik alles laat vallen om de reparateur te ontvangen, of dat ik 24/7 thuis stand-by sta?”
Toen er eindelijk iemand langskwam bleek die persoon niet op de hoogte te zijn van de problemen, noch van welke mogelijke oplossingen of herstellingen de problemen konden verhelpen. “Die man wist niet wat er in het appartement aan de hand was. Hij had daarom ook niets bij om herstellingen uit te voeren. Ik heb hem toen alles laten zien, hij heeft enkele foto’s genomen van de kelder, en is weer vertrokken.
Dat is intussen een kleine maand geleden, en ik heb er niets meer over gehoord. Noch van hem, noch van de huisbaas. Ik had de reparateur mijn contactgegevens meegegeven, maar ik heb de zijne niet gekregen, dus zelf informeren is ook geen optie.”
Als ze mijn stem hoorden kon ik plots geen afspraak meer krijgen
Het zijn mensen uit Cindy’s omgeving die aan de alarmbel trekken: “Als ik vrienden of familie ontving kreeg ik regelmatig vragen of opmerkingen over het appartement en de huisbaas. Toen is het bij mij beginnen dagen dat dit niet is zoals het hoort.”
Hoe het nu verder moet, weet Cindy nog niet zeker. “Ik wil me aansluiten bij de huurdersbond, in de hoop dat zij me verder kunnen helpen, maar momenteel heb ik geen budget voor het lidgeld, dus daar ga ik nog mee moeten wachten.”
Discriminatie
Cindy wil graag iets anders zoeken, maar dat is niet zo evident. Door haar huurcontract moet ze nog twee jaar blijven, anders is ze haar waarborg kwijt. “Dat kan ik me niet permitteren.” Verder vertelt ze over andere moeilijkheden van haar laatste appartementenjacht. “Als transvrouw stootte ik vaak op discriminatie. Als ik per mail contact had met een verhuurder of makelaar ging alles zeer goed, totdat ik hen belde. Als ze mijn stem hoorden, kon ik plots geen afspraak meer krijgen, of hoorde ik niets terug.”
Huren bij je baas
Huisjesmelkers maken graag gebruik van mensen in kwetsbare situaties, zoals migranten, die hier geen netwerk hebben, de taal niet (goed) meester zijn en de Belgische wet niet kennen. Zo iemand was Monika* (21). Toen zij op zoek ging naar werk in haar thuisstad, stootte ze op een vacature in de horeca. Niet in de buurt, maar in België. Ze zag het helemaal zitten. Er zou voor haar een appartement voorzien worden, pal boven haar werk. Haar contract? Daar moest ze zich nog geen zorgen over maken. “Dat regelen we wel als je hier bent”, klonk het. Eens ze in België aankwam bleek het allemaal niet te zijn zoals ze had gedacht. Zowel haar huurcontract als haar arbeidscontract werden op de lange baan geduwd, en het gezellige appartementje dat ze met twee collega’s moest delen, bleek toch niet zo in orde te zijn als beloofd.
We moesten emmers in de keuken zetten om de lekken op te vangen
“Het appartement was erg rommelig en vuil. De woonkamer was met houten platen in twee gesplitst om een extra slaapkamer te maken, en het hout dat nog over was lag nog in het appartement. In de keukenvloer zaten grote gaten voor de buizen van de boiler en verwarming, langs waar muizen naar binnen konden komen en het plafond lekte.” Over herstellingen zei haar baas hetzelfde als over haar contract: “later”.
“We moesten emmers in de keuken zetten om de lekken op te vangen, maar als het ’s nachts hard geregend had, konden die overstromen. Dan stond je op en stond heel de keuken onder water. Op den duur ging de vloer er ook helemaal aan kapot. Bij een van die lekken liep het water langs de luchter. Dat is levensgevaarlijk.
Door al dat vocht hadden we ook problemen met schimmel. In mijn kamer had ik daar gelukkig geen last van, maar mijn collega haar kamer stond helemaal vol.”
De uitbater managet meerdere filialen in België, bij elk filiaal wordt er een woning voorzien voor de vaste werknemers. “Als hij ergens meer mensen nodig hadden, moesten we zomaar verhuizen. Het was alsof we pionnen voor hem waren. Zo moest ik eens een namiddag in Hasselt komen helpen, maar uiteindelijk heb ik er bijna een maand gewoond. Ik vond het appartement in Antwerpen al erbarmelijk, maar dat was niets vergeleken met Hasselt. Alles was er zo smerig, er hingen overal spinnenwebben en omdat ik niet op voorhand wist dat ik er zo lang ging blijven, had ik geen bagage gepakt. De lakens op bed waren niet verschoond en zaten vol vlekken. Toen ik terug in Antwerpen was, was de manager weg. Ze had ontslag genomen en was verhuisd, zonder ons iets te laten weten. Ze was bang.
Toen mijn huisgenoot me binnen zag roken werd ze razend. Ze was doodsbang dat de huisbaas erachter zou komen.
Achteraf heb ik nog een keer kunnen afspreken met haar. Ze vertelde me dat ze in stilte was verhuisd voor ze haar opzeg gaf. Anders had de eigenaar haar dezelfde dag nog buitengezet, zoals hij met mij heeft proberen doen.”
Als werkgever was de uitbater niet veel beter dan als huisbaas. “Toen onze manager ontslag had genomen, waren we nog maar met twee fulltime medewerkers. In het weekend waren er jobstudenten, maar doorheen de week moesten we alles met twee doen. Pauze nemen mocht niet.”
Bang
Zowel op het werk als in de woning, hield de eigenaar controle over Monika en haar collega met allerlei regels en bezoeken. “We mochten geen bezoek ontvangen in het appartement. Ik denk dat hij bang was dat andere mensen zouden zien hou we hier moesten wonen. Op een dag was ik binnen aan het roken. Toen mijn huisgenoot dat zag werd ze razend. Ze was doodsbang dat de huisbaas erachter zou komen.” Ook scheen de huisbaas weinig bekommerd te zijn om de privacy van zijn huurders: “Hij kwam regelmatig onaangekondigd ons appartement binnen, om er zijn was te doen. Een volwassen man die zonder kloppen binnenkomt bij enkele meisjes van in de twintig. Dat was zo ongemakkelijk.”
Ik heb nooit één cent ontvangen
Ondanks alles blijft Monika bij dezelfde job en woning. “Met wat ik verdiende kon ik geen ander appartement betalen, en als ik een andere job vond zou ik buitengezet worden. Ik zou dus gelijktijdig een nieuwe woning en baan moeten vinden, als ik niet op straat wou belanden.”
Uiteindelijk is het daar niet toe gekomen. Na een geschil met de eigenaar werd ze op staande voet ontslagen, en buitengezet. “Mijn huisgenoot kwam op haar vrije dag langs in de zaak. Ik had haar een gratis drankje gegeven, en dat mocht niet. Ik moest meteen mijn spullen pakken en de volgende vlucht naar huis boeken, zei hij. Hij beloofde dat mijn teruggevorderde huur en achterstallig loon al waren overgeschreven, maar ik had intussen contact gehad met andere ex-werknemers die me vertelden dat ze nooit hun achterstallig loon, teruggevorderde huur of 13e maand hadden gekregen, dus ik geloofde er geen woord van. Als het al was overgeschreven, kon ik net zo goed wachten tot ik het geld aankreeg. Ik heb nooit een cent ontvangen.”
Hij zette ons zonder verwarming en elektriciteit
Dat Monika niet uit onmiddellijk uit het appartement wou, leidde tot grote frustratie van de huisbaas. “Hij zei dat hij me door de politie kon laten uitzetten omdat ik geen contract had. “Krakersrechten bestaan niet in België” dreigde hij. Hij wist perfect hoe hij mensen eruit moest krijgen. Hij had dat al gedaan bij vorige werknemers. Hij veranderde het wifi-wachtwoord, en zette ons zonder verwarming en elektriciteit. Het appartement is slecht geïsoleerd en het was midden januari. Het werd ijskoud.” Om te voorkomen dat de huisbaas nog zou binnenkomen en haar spullen zou buitengooien, liet Monika vanaf dat moment haar sleutel in het slot zitten. Tot die plots verdween. “Vanaf dat moment moest ik altijd door mijn huisgenoot binnengelaten worden. Dat was lastig.”
Uit solidariteit heeft Monika’s huisgenoot ontslag genomen en is bij haar vriend ingetrokken. Monika mocht er mee verblijven. Deze tijdelijke oplossing duurt ondertussen al bijna een jaar. Omdat ze zowel voor haar appartement als voor haar werk geen contract had, heeft Monika nooit hulp gezocht bij derden. Ze was bang dat ze geen gerechtelijke steun zou kunnen krijgen.
De huurdersbond, eerste hulp voor huurders
Joy Verstichele, coördinator van het Vlaams huurdersplatform, maakt het onderscheid tussen huisjesmelkerij en het verhuren van woningen die niet in orde zijn op basis van intentie. “Je kan pas van huisjesmelkerij spreken als er een effectieve intentie is om mensen in een kwetsbare situatie te misbruiken. Er zijn heel wat gevallen waar de huurder in een woning van heel slechte kwaliteit zit, zonder dat er een intentie van uitbuiting bij komt kijken. Soms weet de verhuurder zelf niet goed wat de normen zijn, en of hun pand er aan voldoet.
Er zijn bepaalde doelgroepen die sowieso al kwetsbaarder zijn, die vaak worden uitgebuit op de huurmarkt; denk maar aan seizoenarbeiders, mensen zonder geldige verblijfsvergunning of sekswerkers. Vaak merken we dat huurders op zich wel goed weten waar ze recht op hebben en dat hun huidige woning niet in orde is. Het probleem is dat er zodanig veel schaarste op de huurmarkt, zeker bij goedkope woningen, dat mensen zich tevreden stellen met wonen in erbarmelijke omstandigheden. Daarbovenop is het zo dat panden van slechte kwaliteit ironisch genoeg het meeste rendement geven aan verhuurders. Het is om die reden dat wij geloven in het belang van conformiteitsonderzoeken voorafgaand aan een tehuurstelling. Zo kan de overheid ervoor zorgen dat elke woning die op de huurmarkt komt, in principe kwaliteitsvol is.
Soms weet de verhuurder zelf niet goed wat de normen zijn
Joy Verstichele
Je kan je afvragen of de private huurmarkt in haar huidige vorm wel voldoende antwoord kan bieden op de huidige problematiek. Het probleem dat we nu zien bij de sociale huurmarkt, is dat die woningen enkel worden gehouden voor mensen met de allerlaagste inkomens. Dat zorgt ervoor dat het financiële model van sociale woningen onder druk komt te staan. Daardoor wordt het moeilijker om financiering te vinden voor de bouw van nieuwe sociale woningen en het onderhoud van de bestaande sociale woningen. Vandaar dat we nu in een situatie zitten met enorm lange wachtlijsten, en veel sociale woningen die eigenlijk niet kwaliteitsvol zijn. Dat creëert een vicieuze cirkel. Die kunnen we best doorbreken door fors te investeren in meer en betere sociale woningen.
Volgend jaar lopen de eerste sociale huurcontracten van negen jaar af, waarbij iedereen die 25% meer dan de inkomensgrens verdient, naar de private markt wordt gestuurd. Wij vrezen dat die mensen dan terug in de problemen gaan komen, en dat die na verloop van tijd terug in de sociale huur terechtkomen. Langs de andere kant zien we dat er mensen zijn die op zichzelf stappen zetten naar de private huurmarkt als ze daar klaar voor zijn, of er zelfs in slagen voldoende opzij te zetten om een woning te kopen. Dat is natuurlijk goed, maar die tijdelijkheid mag je niet forceren.
Je kan je afvragen of de private huurmarkt in haar huidige vorm wel voldoende antwoord kan bieden op de huidige problematiek
Joy Verstichele
De kwalitatieve tekorten op de huurmarkt vormen een zeer onderbelicht probleem, behalve misschien als het gaat om energienormen, terwijl heel wat problemen zich daar volledig buiten bevinden. Denk maar aan vochtproblemen, verluchting en CO-gevaar. Die energienormen zijn natuurlijk belangrijk, maar energiezuinigheid vormt maar een heel klein deel van het grotere plaatje. Langs de andere kant merk ik dat er over betaalbaarheid de laatste jaren steeds meer zichtbaarheid komt. Dat is een goede evolutie.
Wat kan de huurdersbond doen?
De huurdersbond zal in eerste instantie de huurder bijstaan en adviseren bij het nemen van verdere stappen. Een van die stappen die je kan nemen is het laten uitvoeren van een woningcontrole. Bij een woningcontrole door de gemeente worden vastgestelde gebreken onderverdeeld in drie categorieën. Categorie drie leidt tot een onbewoonbaarheidsverklaring en categorie twee leidt tot een ongeschiktheidsverklaring. Een gebrek in categorie één zal niet leiden tot een ongeschiktheidsverklaring, maar verscheidene van zulke gebreken kunnen wel opgeteld worden en tot een ongeschiktheidsverklaring leiden. Als dat verslag is opgemaakt zal de gemeente dat gebruiken als basis om tussenbeide te komen, en de verhuurder aanspreken. Het voordeel is dan dat je als huurder er niet meer alleen voor staat, en de stad je helpt.
Bij een onbewoonbaarheidsverklaring is het de bedoeling dat de huurder de woning onmiddellijk verlaat, maar het komt vaak voor dat de gemeente er niet in slaagt om de huurder van een alternatief te voorzien, en deze daardoor noodgedwongen in de woning blijft. Dat is een van de grootste redenen waarom veel huurders ervoor kiezen om geen stappen te zetten. Vaak hebben de huurders nog maar net een lang en moeilijk traject afgelegd op zoek naar een woning en zien ze het daarom niet zitten om dat opnieuw te doen.”
Tips van Verstichele
- De eerste stap die je als huurder kan zetten, is in dialoog gaan met je huisbaas. Zo kan je polsen of je huisbaas bereid is het probleem op te lossen of niet.
- Als blijkt dat je huisbaas niet bereid is om je woning in orde te brengen, is de meest logische volgende stap het laten uitvoeren van een woningcontrole. Dan komt er een deskundige controleur langs die per kwaliteitskenmerk zal nagaan of de woning in orde is. De gemeente mag hiervoor een vergoeding vragen, die maximaal 200 euro bedraagt.
- Omdat veel huurcontracten een waarborg of opzegpremie bevatten is het heel belangrijk als huurder dat je de juiste procedure volgt al lijkt die omslachtig. Anders ga je het probleem hebben dat je je waarborg kan verliezen, wat veel huurders zich niet kunnen permitteren, of dat ze vast zitten in de woning.
- Niks houdt je tegen om die procedure op gang te zetten en intussen zelf al op zoek te gaan naar iets anders. Als er gebreken aan de minimale eisen worden vastgesteld, wordt het huurcontract nietig verklaard, dus kan de verhuurder ook geen waarborg of premie eisen, dus dan moet je je daar al geen zorgen om maken als je de juiste procedure volgt.
Recht en onrecht: de juridische kant van huurproblemen
Jasmina Sadek is advocaat, gespecialiseerd in vastgoedrecht.
“In Vlaanderen hebben we zeer strenge normen waar een huurwoning aan moet voldoen. De belangrijkste daarvan zijn onder andere minimale oppervlakte, elektriciteit, drinkbaar water en goede verluchting. Aanwezigheid van een wc en lavabo en nog meer. Die normen worden ook strafrechtelijk beteugeld. Verhuurders die niet in orde zijn kunnen daarvoor boetes of zelfs gevangenisstraffen krijgen.
Afhankelijk van de inbreuken tegen de kwaliteitsnormen kan een woning ongeschikt of onbewoonbaar verklaard worden. Als een woning ongeschikt wordt verklaard na controle door de gemeente, moet die woning dor de verhuurder in orde worden gebracht. Bij onbewoonbaarheid daarentegen, moeten de huurders de woning onmiddellijk verlaten. Dit kan leiden tot een pervers effect waarbij een huurder problemen in de woning aankaart, en als gevolg daarvan wordt buitengezet.”
Tips van Sadek
- Het belangrijkste dat je als huurder kan doen, is bewijsmateriaal verzamelen. Neem overal foto’s en video’s van. Je kan niet voor de rechter verschijnen met alleen maar een straf verhaal. Voor problemen als een niet werkende verwarming kan je natuurlijk geen foto’s nemen. Daarvoor moet een deurwaarder langskomen om vaststellingen te doen. Een bezoek van een deurwaarder kost tussen de 400 en 1500 euro, dus dat kan de hele procedure al snel duurder laten uitvallen.
- Ingebrekestelling: De huurder merkt dat de woning niet aan de eisen voldoet, en maant de huurder aan om de gebreken op te lossen.
- Als de verhuurder geen respons geeft op die ingebrekestelling, kan je actief stappen ondernemen en naar de vrederechter gaan. Dat is een stap waar veel mensen van terugdeinzen, omdat ze denken dat dit een dure procedure is, waarbij ze moeten betalen voor een advocaat. Dat is niet zo. Een verzoek tot verzoening is in principe gratis. De vrederechter gaat altijd proberen beide partijen met elkaar te verzoenen. Hij zal dus proberen een oplossing te vinden zonder er een echte uitspraak over te maken. Dat akkoord met de vrederechter is een bindende afspraak, dus dan is de verhuurder verplicht om de herstellingen binnen de afgesproken tijd uit te voeren.
- Als bemiddeling niet werkt zal de rechter het dossier bestuderen en een vonnis uitspreken.
- Als je huisbaas weigert herstellingen uit te voeren, heb je het recht om je huur deels of volledig achter te houden. Dat moet natuurlijk wel wat in verhouding zijn met de problemen. Voor iets kleins kan je zoiets niet doen. Ook ben je als huurder in je recht om zelf herstellingen uit te voeren, en de kosten ervan van je huur af te trekken.
